Mandato e futuro regolamento di condominio

Deve ritenersi operante la presunzione legale di comunione sulle aree del complesso residenziale come cortile e posti auto laddove si è formato un vero e proprio condominio in seguito alle alienazioni di varie unità immobiliari da parte dell’originario unico proprietario, dovendosi inoltre ritenere che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, è vincolante, purché richiamato e approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro a che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da «redigersi» in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto di negozio. In questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti adesione. Quanto alla nullità per indeterminatezza del mandato, essa risulta correttamente affermata, posto che la scelta era riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore- mandatario.

Cass. Civ., Sez. II,  11/05/2014 n. 8606 

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Regolamento di condominio per relationem

Deve ritenersi che la previsione, nel contratto di compravendita di un’unità immobiliare di un fabbricato, dell’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio che l’alienante si sia impegnato a predisporre, attraverso un mandato ad hoc, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, perché è solo il concreto richiamo nel singolo atto, d’acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem, di tale atto. Non è pertanto sufficiente a vincolare l’acquirente il rilascio, da parte di questo, di un ampio mandato al venditore di adottare il regolamento, con l’obbligo di accettarlo e di sottomettersi ad esso.

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 19346 del 12/09/2014

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Non configurabilità servitù di parcheggio

La Suprema Corte ha recentemente affermato, ribadendo un principio già sostenuto, che il parcheggio di autovetture non può concretare un potere di fatto inquadrabile nel contenuto del diritto di servitù. 

Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

Cass. Civ., Sez. II, 06/11/2014, n. 23708

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Riserva di proprietà immobile adibito ad alloggio portiere

La Corte di Cassazione ha chiarito che solo l’atto di costituzione del condominio può riservare alla proprietà esclusiva di un condomino parti che, invece, dovrebbero considerarsi comune ai sensi dell’art. 1117 c.c..

Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 17494 del 31/07/2014

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Ripartizione spese consumo acqua

In mancanza di contatori per ogni singola unità immobiliare, la ripartizione delle spese afferenti la bolletta dell'acqua deve essere effettuata ai sensi dell’art. 1123, comma I, c.c., in base a valori millesimali delle singole proprietà. La delibera assembleare che adotta diverso criterio risulta viziata, per intrinseca irragionevolezza del criterio seguito.

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 17557 del 01/08/2014

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Condizionatori facciata decoro architettonico

La Cassazione ha affermato che il condizione posto sulla facciata dell'edificio condominiale costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., anche laddove vi sia autorizzazione in sanatoria alla loro installazione, ogniqualvolta la loro presenza alteri non solo le linee architettoniche  ma si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

 Cassazione Civ., Sez. II, sentenza 06/10/2014 n. 20985

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Sottotetto

La seconda Sezione della Corte di Cassazione ha ribadito come la natura del sottotetto di un edificio sia determinata dal titoli e, solo quando questo manchi, questo può ritenersi comune, ove risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. 

Il sottotetto, invece, deve considerarsi pertinenza esclusiva dell'appartamento sito all'ultimo piano ogniqualvolta assolva alla funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo. 

CASS. CIV., SEZ. II, 10/09/2014, N. 19094

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