Conflitto di interesse fra condominio e condomino maggioranze assemleari.

In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le deliberazioni sono quelle inderogabilmente previste dalla legge, ai fini sia del conteggio del “quorum” costitutivo che di quello deliberativo, ed includono anche i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, che possono astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità, per ogni partecipante, di adire l'autorità giudiziaria per impossibilità di funzionamento del collegio in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria.
Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto di interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria.

Cass. Civ. Sez. II, 28/09/2015 n. 19131

www.studiolegalemms.it

Innovazione cancello a chiusura aree comuni

Non tutte le modificazioni delle cose comuni possono qualificarsi come innovazioni; perchè ciò avvenga è necessario che le modificazioni determinino l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportando che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

In forza del principio suddetto, nel caso in questione, la Cassazione ha affermato che  la delibera assembleare con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, non incide sull'essenza del bene comune e non ne altera la funzione o la destinazione, ragion per cui deve escludersi la natura di innovazione a simile opera.

Cass. Civ., Sez. II, 23/02/2015, n. 3509

www.studiolegalemms.it

Natura vani ripostiglio ricavati fra terrapieno e muro condominiale

Il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. (Deve dunque ritenersi superata la presunzione di condominialità relativamente agli spazi mancanti di areazione diretta, che risultano privi di un'originaria destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, mentre sono ben utilizzabili dagli appartamenti a confine sul lato lungo degli stessi, «da cui i detti locali hanno unico accesso»; dovendosi sottolineare che il costo di realizzazione nonché le spese di manutenzione di detti locali sono rimasti accollati esclusivamente ai soci direttamente interessati al loro uso e godimento).

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 12572 del 04/06/2014

www.studiolegalemms.it

Revisione tabelle millesimali difetto legittimazione amministratore

La domanda finalizzata a rivedere le tabelle allegate a un regolamento di natura contrattuale deve essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini. L'amministratore di Condominio non ha legittimazione attiva in merito alla modifica delle tabelle millesimali.

L'uso della res comune da parte di ciascun condomino è sottoposto dall'art. 1102 c.c. a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della res comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Orbene, la norma suddetta, intesa ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della res comune, legittima quest'ultimo, nel rispetto dei predetti limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi la nozione di uso paritetico intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della res.

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 22464 del 22/10/2014

www.studiolegalemms.it

Mandato e futuro regolamento di condominio

Deve ritenersi operante la presunzione legale di comunione sulle aree del complesso residenziale come cortile e posti auto laddove si è formato un vero e proprio condominio in seguito alle alienazioni di varie unità immobiliari da parte dell’originario unico proprietario, dovendosi inoltre ritenere che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, è vincolante, purché richiamato e approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro a che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da «redigersi» in futuro, mancando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto di negozio. In questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti adesione. Quanto alla nullità per indeterminatezza del mandato, essa risulta correttamente affermata, posto che la scelta era riservata, senza alcun criterio predeterminato, al venditore- mandatario.

Cass. Civ., Sez. II,  11/05/2014 n. 8606 

www.studiolegalemms.it

Regolamento di condominio per relationem

Deve ritenersi che la previsione, nel contratto di compravendita di un’unità immobiliare di un fabbricato, dell’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio che l’alienante si sia impegnato a predisporre, attraverso un mandato ad hoc, come non vale a conferire a quest’ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, perché è solo il concreto richiamo nel singolo atto, d’acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem, di tale atto. Non è pertanto sufficiente a vincolare l’acquirente il rilascio, da parte di questo, di un ampio mandato al venditore di adottare il regolamento, con l’obbligo di accettarlo e di sottomettersi ad esso.

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 19346 del 12/09/2014

www.studiolegalemms.it

Non configurabilità servitù di parcheggio

La Suprema Corte ha recentemente affermato, ribadendo un principio già sostenuto, che il parcheggio di autovetture non può concretare un potere di fatto inquadrabile nel contenuto del diritto di servitù. 

Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

Cass. Civ., Sez. II, 06/11/2014, n. 23708

www.studiolegalemms.it